Bagaimana Agar KPR Anda Disetujui 99%, Tanpa Ditolak Oleh Bank Manapun

1. BI checking
   BI checking ini merupakan gerbang pertama pengajuan anda. Ada istilah kolektibilitas yang menunjukkan kelancaran pembayaran anda di tahun-tahun sebelumnya. Seluruh cicilan yang menggunakan bank, multifinance, KTA, kartu kredit, KUR dan pinjaman modal usaha akan muncul di BI checking selama 3 tahun terakhir. Tabel BI checking adalah sebagai berikut:
   
   
   Pengajuan yang dapat disetujui bank jika kolektibilitas anda SELALU 1. 
   Kalau pernah menunggak apakah mungkin disetujui? Sebagian bank akan menolak pengajuan kredit jika anda pernah menunggak, tetapi sebagian bank masih memungkinkan untuk disetujui dengan catatan:
   
   
   • Hanya kolektibilitas 2 yang dikarenakan anda lupa transfer atau kesalahan teknis (contoh: gagal autodebet). Jika anda terlambat membayar hingga kolektibilitas 2, diusahakan untuk membayar angsuran tidak lewat dari bulan berjalan
   • Jika diluar itu atau bahkan sampai kolektibilitas 3, 4 dan 5, kami yakin pengajuan anda pasti ditolak oleh bank
   
   
2. Gaji/penghasilan
   
   Repayment capacity juga dilihat dari seberapa besar gaji/penghasilan anda setiap bulannya. Maksimal angsuran yang diperbolehkan adalah 40% dari gaji rutin bulanan. Seperti pada table dibawah:
   
   
   Jika anda memiliki gaji Rp 10 juta, maka angsuran maksimal yang diperbolehkan adalah Rp 4 juta. Sedangkan 60% atau Rp 6 juta sisanya dianggap untuk memenuhi kebutuhan hidup.
   
   
   Berarti semakin besar gaji, semakin besar juga peluang disetujui? Tidak selalu
   Bank juga akan melihat berapa total pengeluaran anda setiap bulan, gaya hidup, cicilan motor, cicilan mobil, kartu kredit, KTA dan lain sebagainya. Semakin kecil pengeluaran anda, maka kemungkinan disetujui justru semakin tinggi. Mungkin saja konsumen yang memiliki gaji 10 juta justru lebih disukai oleh bank dibanding konsumen yang memiliki gaji Rp 20 juta. Ilustrasinya terlampir:
   
   
   Jika 2 orang diatas mengajukan ke bank dengan cicilan Rp 2 juta setiap bulan, maka yang berpeluang disetujui adalah B.
   Bagaimana jika A ingin agar peluang disetujuinya tinggi? A dapat menggunakan join income dengan istri
   
   
   Apakah uang yang diterima setiap bulan dianggap sebagai penghasilan? Tidak semuanya
   
   
   Bagi karyawan: 
   Yang dianggap sebagai penghasilan adalah yang diterima rutin. Contoh: gaji pokok dan tunjangan jabatan. Sementara, penerimaan lain yang tidak rutin tidak akan dianggap sebagai penghasilan. Contoh: uang lembur, tunjangan dinas, tunjangan kesehatan.
   Karyawan kontrak kurang disukai bank, apalagi jika masih magang. Jadi sebaiknya jangan mengajukan dahulu hingga anda diangkat menjadi pegawai tetap
   
   
   Bagi pengusaha: 
   Rata-rata penerimaan dalam 6 bulan terakhir yang tercantum pada rekening tabungan/giro yang dianggap sebagai penghasilan.
   Bagaimana jika penghasilan setiap bulan berbeda-beda? Dalam 1 bulan masuk Rp 100 juta, di bulan berikutnya hanya Rp 5 juta? … Biasanya penghasilan tipe ini adalah pengusaha kontraktor yang mengerjakan project. Bank akan menghitung, apakah penghasilan yang diterima itu cukup untuk membayar di bulan berikutnya bukan hanya bulan berjalan.
   Bagaimana jika usaha baru berjalan? Standar bank adalah usaha anda sudah berjalan minimal 2 tahun, jika kurang dari itu maka akan dilihat faktor lain yang meyakinkan bahwa usaha anda akan sustain (bertahan lama)
   Bagaimana jika penghasilannya tidak masuk ke rekening? Perlu justifikasi dari pihak bank, mereka akan datang ke lokasi untuk menghitung traffic pembelian di beberapa hari yang berbeda
   
   
Baca juga: Bagaimana Membeli Rumah Lebih Murah 50% dari Harga Pasar


3. Jaminan
   Ketika anda sudah lolos BI checking dan perhitungan penghasilan mencukupi, maka yang terakhir dilihat oleh bank adalah jaminan. Jaminan dianggap bank sebagai second way out, artinya jika bermasalah dengan first way out (macet pembayaran angsurannya, kolektibilitas 5, lihat tabel kolektibilitas sebelumnya), maka jaminan tersebut dapat digunakan untuk menutupi sisa hutangnya.
   Dalam pengajuan KPR untuk membangun/merenovasi rumah, jaminan yang lazim digunakan adalah sertifikat tanah yang akan dibangun. Bank menilai jaminan ada 2 yaitu nilai pasar dan nilai likuidasi. Nilai likuidasi berbeda aturan setiap bank, biasanya sekitar 70% dari nilai pasar. Besar Pengajuan kredit yang disetujui biasanya dipatok tidak lebih dari nilai likuidasi
   
   
   Contoh:
   Nilai pasar hasil appraisal = Rp 500 juta
   Nilai likuidasi = 70% x Rp 500 juta = Rp 350 juta
   Kredit yang disetujui = Rp 350 juta (maksimal)

Skema Kredit yang Digunakan dalam Membangun Rumah

1. Kredit Tanpa Agunan
   Sesuai dengan namanya kredit ini keunggulannya adalah tanpa agunan, kelemahannya adalah bunganya sangat tinggi
   
   
2. Kredit Multiguna
   Kredit multiguna ini digunakan bebas, sekehendak anda asalkan dapat membayar angsurannya saja. 
   Bolehkah untuk biaya pernikahan? Boleh
   Bolehkah untuk menutup hutang ke rentenir? Boleh
   Bolehkah untuk merenovasi rumah? Boleh tetapi nilainya tidak lebih besar dari nilai likuidasi jaminan
   
   
3. Kredit Renovasi/Pembangunan Rumah
   Yang paling sesuai adalah kredit renovasi/pembangunan rumah, nama produknya bisa bermacam-macam. Keunggulannya adalah bunga paling murah dan jumlah kredit bisa melebihi nilai likuidasi awal
   
   
   Contoh
   Nilai pasar hasil appraisal= Rp 500 juta (nilai tanah Rp 400 juta + nilai bangunan Rp 100 juta)
   Nilai likuidasi awal = 70% x Rp 500 juta = Rp 350 juta
   Rencana renovasi = Rp 400 juta 
   
   
   Maka nilai pasar dengan bangunan baru adalah 
   = tanah + bangunan baru
   = Rp 400 juta + Rp 400 juta
   = Rp 800 juta
   
   
   Nilai likuidasi dengan bangunan baru adalah 
   = 70% x Rp 800 juta = Rp 560 juta
   
   
   Kredit yang disetujui = Rp 560 juta (maksimal)