Bagaimana Agar KPR Anda Disetujui 99%, Tanpa Ditolak Oleh Bank Manapun

Posting pada 12 Oct 2016 #


Kalau anda pernah berurusan dengan pengajuan kredit ke bank, pasti pernah mengalami penolakan yang anda sendiri tidak mengerti kenapa ditolak. Dokumen lengkap dan gaji besar saja tidak cukup untuk meloloskan pengajuan anda.

Apakah anda harus tampil parlente agar orang bank percaya? … tidak harus
Apakah anda harus menyewa mobil mewah agar orang bank yakin anda punya duit? … salah besar
Jadi agar pengajuan anda disetujui oleh bank bagaimana?

Kata kunci dari persetujuan pengajuan KPR anda adalah “Repayment Capacity” atau dalam bahasa Indonesianya kemampuan konsumen untuk membayarkan kembali. Seseorang yang tinggi Repayment Capacity nya pasti akan semakin tinggi tingkat persetujuan kreditnya oleh bank

Ada 3 parameter bank dalam melihat Repayment Capacity seseorang khusus untuk pengajuan KPR, yaitu:

  1. BI checking


    BI checking ini merupakan gerbang pertama pengajuan anda. Ada istilah kolektibilitas yang menunjukkan kelancaran pembayaran anda di tahun-tahun sebelumnya. Seluruh cicilan yang menggunakan bank, multifinance, KTA, kartu kredit, KUR dan pinjaman modal usaha akan muncul di BI checking selama 3 tahun terakhir. Tabel BI checking adalah sebagai berikut:


    Pengajuan yang dapat disetujui bank jika kolektibilitas anda SELALU 1
    Kalau pernah menunggak apakah mungkin disetujui? Sebagian bank akan menolak pengajuan kredit jika anda pernah menunggak, tetapi sebagian bank masih memungkinkan untuk disetujui dengan catatan:

    - Hanya kolektibilitas 2 yang dikarenakan anda lupa transfer atau kesalahan teknis (contoh: gagal autodebet). Jika anda terlambat membayar hingga kolektibilitas 2, diusahakan untuk membayar angsuran tidak lewat dari bulan berjalan
    - Jika diluar itu atau bahkan sampai kolektibilitas 3, 4 dan 5, kami yakin pengajuan anda pasti ditolak oleh bank

  2. Gaji/penghasilan


    Repayment capacity juga dilihat dari seberapa besar gaji/penghasilan anda setiap bulannya. Maksimal angsuran yang diperbolehkan adalah 40% dari gaji rutin bulanan. Seperti pada table dibawah:


    Jika anda memiliki gaji Rp 10 juta, maka angsuran maksimal yang diperbolehkan adalah Rp 4 juta. Sedangkan 60% atau Rp 6 juta sisanya dianggap untuk memenuhi kebutuhan hidup.

    Berarti semakin besar gaji, semakin besar juga peluang disetujui? Tidak selalu
    Bank juga akan melihat berapa total pengeluaran anda setiap bulan, gaya hidup, cicilan motor, cicilan mobil, kartu kredit, KTA dan lain sebagainya. Semakin kecil pengeluaran anda, maka kemungkinan disetujui justru semakin tinggi. Mungkin saja konsumen yang memiliki gaji 10 juta justru lebih disukai oleh bank dibanding konsumen yang memiliki gaji Rp 20 juta. Ilustrasinya terlampir:


    Jika 2 orang diatas mengajukan ke bank dengan cicilan Rp 2 juta setiap bulan, maka yang berpeluang disetujui adalah B.
    Bagaimana jika A ingin agar peluang disetujuinya tinggi? A dapat menggunakan join income dengan istri

    Apakah uang yang diterima setiap bulan dianggap sebagai penghasilan? Tidak semuanya

    Bagi karyawan: 
    Yang dianggap sebagai penghasilan adalah yang diterima rutin. Contoh: gaji pokok dan tunjangan jabatan. Sementara, penerimaan lain yang tidak rutin tidak akan dianggap sebagai penghasilan. Contoh: uang lembur, tunjangan dinas, tunjangan kesehatan.
    Karyawan kontrak kurang disukai bank, apalagi jika masih magang. Jadi sebaiknya jangan mengajukan dahulu hingga anda diangkat menjadi pegawai tetap

    Bagi pengusaha: 
    Rata-rata penerimaan dalam 6 bulan terakhir yang tercantum pada rekening tabungan/giro yang dianggap sebagai penghasilan.
    Bagaimana jika penghasilan setiap bulan berbeda-beda? Dalam 1 bulan masuk Rp 100 juta, di bulan berikutnya hanya Rp 5 juta? … Biasanya penghasilan tipe ini adalah pengusaha kontraktor yang mengerjakan project. Bank akan menghitung, apakah penghasilan yang diterima itu cukup untuk membayar di bulan berikutnya bukan hanya bulan berjalan.
    Bagaimana jika usaha baru berjalan? Standar bank adalah usaha anda sudah berjalan minimal 2 tahun, jika kurang dari itu maka akan dilihat faktor lain yang meyakinkan bahwa usaha anda akan sustain (bertahan lama)
    Bagaimana jika penghasilannya tidak masuk ke rekening? Perlu justifikasi dari pihak bank, mereka akan datang ke lokasi untuk menghitung traffic pembelian di beberapa hari yang berbeda

  3. Jaminan


    Ketika anda sudah lolos BI checking dan perhitungan penghasilan mencukupi, maka yang terakhir dilihat oleh bank adalah jaminan. Jaminan dianggap bank sebagai second way out, artinya jika bermasalah dengan first way out (macet pembayaran angsurannya, kolektibilitas 5, lihat tabel kolektibilitas sebelumnya), maka jaminan tersebut dapat digunakan untuk menutupi sisa hutangnya.
    Dalam pengajuan KPR untuk membangun/merenovasi rumah, jaminan yang lazim digunakan adalah sertifikat tanah yang akan dibangun. Bank menilai jaminan ada 2 yaitu nilai pasar dan nilai likuidasi. Nilai likuidasi berbeda aturan setiap bank, biasanya sekitar 70% dari nilai pasar. Besar Pengajuan kredit yang disetujui biasanya dipatok tidak lebih dari nilai likuidasi

    Contoh:
    Nilai pasar hasil appraisal = Rp 500 juta
    Nilai likuidasi = 70% x Rp 500 juta = Rp 350 juta
    Kredit yang disetujui = Rp 350 juta (maksimal)

    Bagaimana jika kredit yang diajukan melebihi nilai likuidasi? Silahkan cek penjelasan skema dibawah

Skema Kredit yang Digunakan dalam Membangun Rumah

  1. Kredit Tanpa Agunan
    Sesuai dengan namanya kredit ini keunggulannya adalah tanpa agunan, kelemahannya adalah bunganya sangat tinggi
  2. Kredit Multiguna
    Kredit multiguna ini digunakan bebas, sekehendak anda asalkan dapat membayar angsurannya saja. 
    Bolehkah untuk biaya pernikahan? Boleh
    Bolehkah untuk menutup hutang ke rentenir? Boleh
    Bolehkah untuk merenovasi rumah? Boleh tetapi nilainya tidak lebih besar dari nilai likuidasi jaminan
  3. Kredit Renovasi/Pembangunan Rumah
    Yang paling sesuai adalah kredit renovasi/pembangunan rumah, nama produknya bisa bermacam-macam. Keunggulannya adalah bunga paling murah dan jumlah kredit bisa melebihi nilai likuidasi awal

    Contoh
    Nilai pasar hasil appraisal= Rp 500 juta (nilai tanah Rp 400 juta + nilai bangunan Rp 100 juta)
    Nilai likuidasi awal = 70% x Rp 500 juta = Rp 350 juta
    Rencana renovasi = Rp 400 juta 

    Maka nilai pasar dengan bangunan baru adalah 
    = tanah + bangunan baru
    = Rp 400 juta + Rp 400 juta
    = Rp 800 juta

    Nilai likuidasi dengan bangunan baru adalah 
    = 70% x Rp 800 juta = Rp 560 juta

    Kredit yang disetujui = Rp 560 juta (maksimal)

Jadi jika anda menggunakan KTA dan multiguna, perhitungan maksimal kredit akan lebih kecil dari kredit pembangunan rumah. 
Mungkinkah pencairan tersebut dilakukan sekaligus? Tidak mungkin
Biasanya anda diminta untuk merenovasi sebesar DP, tunjukkan progressnya ke pihak bank. Segera setelah itu bank akan melakukan pencairan kredit secara bertahap berdasarkan progress pembangunan rumah anda

Selamat membangun rumah impian anda
Team Mitrarenov

Apabila anda menyukai artikel ini silahkan like fanspage kami